1.Самостоятельный
2.С помощью агенств недвижимости
3.Комбинированный (покупатель самостоятельно или с помощью риэлтора находит подходящее жилье, а дальше обращается к независимому юристу, чтобы тот сопроводил и оформил сделку)
Вариант первый - сам себе риэлтор
Самый экономный. Покупателю не нужно оплачивать профессиональные услуги ни риэлтора, ни юриста.
Покупатель самостоятельно находит квартиру, просмотрев объявления в газете, объявления на остановках общественного транспорта или у подъезда, собрав информацию в интернете, через друзей и знакомых. Если находит то, что ищет, и желаемое совпадает с реальным, следующий шаг - просмотр квартиры. Покупатель сам договаривается о "смотринах" с продавцом. Если обе стороны все устраивает, вносит аванс. Дальше продавец начинает готовиться к сделке - собирает документы и одновременно упаковывает вещички на вывоз, а покупатель готовит деньги. Сделка состоялась - все довольны.
Подводные рифы
Поиск и правильный выбор квартиры.
Придется самому ориенироваться на рынке недвижимости с точки зрения стоимости продаваемого жилья: не переоценено ли оно, насколько будет ликвидно в дальнейшем, если возникнет необходимость его продать. То есть покупатель сам должен оценить инвестиционную привлекательность квартиры и вожможность в дальнейшем ее реализовать и получить деньги обратно. Желательно с прибылью. Может возникнуть трудность с внесением аванса, дабы забронировать понравившееся жилье. Для этого нужно составить договор аванса и отдать часть денежных средств продавцу, взяв на себя всю ответственность за риск потери денег.
Юридическая проверка квартиры, то есть насколько квартира готова к продаже. Ему же предстоит принимать окончательное решение - покупать квартиру или отказаться.
Кто будет составлять договор купли-продажи, в каком банке делать закладку денег, как вообще рассчитываться. А также, каким образом будет подписан акт передачи квартиры, на каком этапе покупатель и продавец фактически передадут объект, и в каком виде.
Как работают ЖНК?
Рано или поздно жилищный вопрос начинает волновать каждого взрослого человека. Будь то студент, которому хочется жить отдельно от родителей, или молодая семья, ожидающая поплнение. Ипотека по плечу не каждому, а какие есть еще достойные варианты приобретения жилья?
Жилищный накопительный кооператив - некомерческая организация, созданная на основе федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" №215. Осуществляет свою деятельность за счет вступительных и членских взносов пайщиков. Создаются ЖНК для того, чтобы с помощью социальной программы "Жилье в рассрочку" любой житель мог улучшить свои жилищные условия или приобрести жилье. Не важно, будет ли это комната в общежии, первичное или вторичное жилье. Кризис ли на рынке или подъем, условия вступления в ЖНК и приобретения жилья не меняются в отличае от процентов на ипотечные кредиты, размер которых зависит от состояния рынка.
Какие преимущества существуют при вступлении в ЖНК?
Во-первых, это минимум документов, которые необходимо предоставлять при вступлении в ЖНК: это паспорт и еще какой либо один документ, подтверждающий личность, никаких справок о доходах предоставлять при этом не нужно.
Во-вторых, не важны ни возраст, ни образование, ни стаж работы, ни даже проживание в другом регионе. Не нужны поручители, которых часто сложно найти, заключая ипотечные договоры. Пайщики ЖНК сами за себя ответственны, и поэтому нет необходимости никого обременять званием поручителя.
По какой схеме работают ЖНК?
Схема ЖНК достаточно простая. Пайщик вносит вступительный взнос в размере 50% от стоимости необходимиго жилья и только после этого кооператив покупает жилье. Этот взнос может быть внесен как единовременно, так и накапливаться постепенно, причем индивидуальный график накопления денежных средств пайщик вправе определить самостоятельно из учета своих возможностей. Но в любом случае срок ожидания покупки жилья не может быть менее двух лет. При этом чем скорее будет накоплена или внесена необходимая сумма, тем быстрее кооператив приобретет жилую площадь для пайщика.
Жилье оформляется в собственность кооператива и находится там до полной выплаты пайщиком своего взноса. Для кого то этот момент можно назвать минусом, но если сравнивать его с тем, что квартира при ипотечном кредите обременена залогом, то это, скорее одно из условий.
Взнос может быть внесен в денежных средствах или другим жильем. Как только кооператив приобретает жилье для пайщика, с ним заключается договор найма жилого помещения, на основании которого член кооператива вселяется в квартиру, прописывается в ней и выплачивает оставшуюся сумму долга. Срок и сумму, которую пайщику необходимо оплачивать ежемесячно, определяет кооператив в соответствии с нормами закона.
Что касается ежемесячного членского взноса, который необходимо платить пайщику, он обычно крайне маленький, и берется от суммы, которая дается в рассрочку. Поэтому осуществлять его совсем не накладно.
Также плюсом является то, что стоимость приобретаемой квартиры фиксируется в рублях на момент регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы. А это значит, она не будет зависеть ни от курса иностранной валюты, ни от инфляции.
Если вдруг у пайщика появилась возможность досрочно погасить задолженность перед ЖНК, то никаких штрафов не предусматривается.
Есть ли гарантии того, что денежные средства, внесенные членом кооператива, не будут впустую потрачены в тот период ожидания пайщиком покупки жилья?
В связи с тем, что жилищные накопительные кооперативы - это некомерческие организации, они не имеют права вести коммерческую деятельность, которая не соответствует цели создания организации. А целью создания ЖНК является приобретение жилья для пайщиков. Следовательно, денежные средства не могут тратиться на иные цели, кроме приобретения жилых помещений для членов кооператива.
Что касается юридических гарантий работы ЖНк, то юридическая деятельность их вполне прозрачна. Все действия осуществляются на основании федерального закона. Любой ЖНК должен быть занесен в Реестр жилищных накопительных кооперативовю Учредительным документом организации является Устав, в соответствии с которым ЖНК имеет право передать квартиру только тому члену ЖНК, который выплачивает за эту квартиру паевые взносы, гарантирует "юридическую чистоту" и отсутствие обременений каждой квартиры, приобретаемой для своих членов.
А также, если вдруг член ЖНК в силу обстоятельств вынужден выйти из кооператива досрочно, ему возвращается паевой взнос в полном объеме.
Участок - в собственность
Земельным кодексом РФ (ст.36) установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из ст. 36 ЗК РФ, напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на земельном участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.
В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в данный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
На сегодняшний день существует единый порядок выкупа земельных участков собственниками расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений, установленный опреденными актами.
В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляют гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Исходя из п. 2 ст.28 Земельного кодекса прелоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Пунктом 4 ст. 28 Земельного кодекса предусмотрено недопущение отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
- изъятия земельных участков из оборота;
- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
- резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
